Ev Sahibim Kirayı Çok Fazla Arttırdı, Ne Yapmalıyım?

Türk Borçlar Hukuku'na göre, kiracıları koruma amacıyla konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedeli artışı, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında, bir önceki yılın kira bedelinin %25'ini aşamayacak şekilde sınırlanmıştır...

Problem Nedir?

Kira sözleşmesi; kiraya verenin kira bedeli karşılığında herhangi bir taşınır (bisiklet, araba, vs.) ya da taşınmaz (apartman dairesi, müstakil ev, vs.) bir eşyayı veya bir hakkı kullandırmayı veya ondan yararlandırmayı kiracıya karşı borçlanması sonucunu doğuran ve Türk Borçlar Hukuku'nda düzenlenen sözleşmelerden biridir. Toplumsal ihtiyaçtan ötürü kiracıların daha fazla lehine düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarında her ne kadar bu kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmişse de kira bedelinin miktarı bu kuralın istisnası olarak öngörülmüştür ve bir sonraki kira yılında uygulanacak kira bedeli artışının miktarı tarafların karşılıklı olarak anlaşmasına bağlanmıştır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2`de ifade edildiği üzere, 11 Haziran 2022 ve 1 Temmuz 2024 tarihleri arasındaki yeni kira yıllarında uygulanacak kira artışı; bir önceki kira yılında uygulanan kira bedelinin yüzde yirmi beşinden fazla olamayacaktır. Eğer ki kiraya veren bu miktarın üzerinde bir artış gerçekleştirmek isterse, bu fazla miktara ilişkin anlaşma geçersiz olacaktır.

ÇÖZÜM NEDİR?

Yukarıda da değinildiği üzere, bir sonraki kira yılında uygulanacak kira bedeli artışının belirlenmesi tarafların anlaşmasına bağlıdır. Eğer ki taraflar bir anlaşmaya varamazsa, söz konusu geçici maddelere göre; kiraya verenin kiracıya karşı açacağı kira tespit davası sonucunda hâkimin vereceği kararla bir sonraki kira yılında uygulanacak kira miktarı artışı, en fazla bir önceki kira yılında alınan kira bedelinin yüzde yirmi beşi oranında olacaktır. Ancak, eğer ki bir önceki kira yılında geçerli olan Tüketici Fiyat Endeksi`ndeki (TÜFE) on iki aylık artış oranı söz konusu bu yüzde yirmi beşlik orandan azsa; kira bedelindeki artış oranı en fazla bu TÜFE artış oranı kadar olabilecektir.

ÇÖZÜM NEDİR?

Öncelikle, bir sonraki kira yılında uygulanacak kira bedelinin artış miktarı, ancak kiraya veren ve kiracı arasında yapılacak anlaşmayla belirlenebilir ve her halükârda, bu kira bedeli artış miktarı en fazla bir önceki kira yılında hesaplanmış TÜFE`deki on iki aylık değişim oranı kadar olmalıdır. Söz konusu bu oranı geçen kira bedeli artış miktarına ilişkin anlaşma, fazla miktar bakımından geçersizdir.

Diğer yandan, eğer ki söz konusu taraflar anlaşamazsa; kiraya verenin TBK m. 344/2'deki düzenlemeye dayanarak kiracıya karşı açacağı kira tespit davası sonucunda verilecek kararla bir sonraki kira yılında uygulanacak kira bedelinin arttırılması sağlanabilecektir. Ancak, hâkimin hükmedeceği kira bedeli artış oranı; en fazla bir önceki kira yılında geçerli olan TÜFE artış oranı kadar olabilecektir. Eğer ki kiraya verenin kira bedeli artışının uygulanmasını istediği kira yılı tarihi 11 Haziran 2022 ve 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında ise ve bir önceki kira yılının TÜFE artış oranı yüzde yirmi beşten fazlaysa; TBK`nin anılan geçici maddelerine göre, hâkimin hükmedeceği kira bedeli artış oranı en fazla yüzde yirmi beşlik oranda olabilecektir.

Her ne kadar kira bedeli artış oranı kanunda sınırlandırılmışsa da kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren her beş yıllık sürenin sonunda kiraya veren; kiracısına karşı TBK m. 344/3`e dayanarak açacağı kira uyarlama davasında hâkimden bir sonraki kira yılında uygulanacak kira bedelinin, kira sözleşmesinin konusu olan taşınmazla benzer nitelikteki taşınmazlardan alınan rayiç kira bedeline kadar yükseltilmesini talep edebilecektir. Söz konusu bu davada hâkimin belirleyeceği kira bedeli artış oranı, yüzde yirmi beşten veya bir önceki kira yılının TÜFE artış oranından fazla olabilecek ve en fazla kiralanan taşınmazla aynı değerdeki emsal taşınmazlardan alınan rayiç kira bedeli artış oranı kadar olabilecektir.

Kiraya veren, kira tespit ve kira uyarlama davalarını kiracısına karşı; bu kiracının yerleşim yerinin bulunduğu veya kira bedelinin ödenmesinin kararlaştırıldığı yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açabilecektir. Ancak, söz konusu davaların açılabilmesi için tarafların öncesinde arabulucuya başvurması bir dava şartı şeklinde zorunlu olarak öngörülmüştür. Arabulucuya başvurulmadan bu davalardan biri açılırsa, dava usulden reddedilecektir. Taraflar arabulucuya başvurduktan sonra herhangi bir anlaşmaya varamazlarsa, arabulucunun bu hususu son tutanakla tespit etmesinden itibaren bu davalar açılabilecektir. Ayrıca, bu davalar basit yargılama usulüne tabidir.

TBK m. 345'e göre açılacak bu davalar sonucunda verilen ve kira bedelinin arttırılmasını hükmeden mahkeme kararının kiraya verenin istediği ve talep ettiği kira yılının başlangıcından itibaren etkisini doğurabilmesi için; kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir madde varsa kiraya veren, bu kira yılının sonuna kadar bu davalardan birini açmalı; eğer ki sözleşmede bu yönde bir madde yoksa, bu kira yılının başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte bu davalardan birini açmalı ya da söz konusu bu tarihte kiracıya kira bedelini arttıracağını yazılı olarak bildirdikten (örneğin noter aracılığıyla ihtarname çektikten) sonra bu kira yılının sonuna kadar dava açmalıdır. Yoksa bu mahkeme kararı kiraya verenin istediği kira yılından itibaren değil, bir sonraki kira yılının başlangıcından itibaren etkisini doğuracaktır.